Любимата инвестиция на българина е тази в имоти и това не е случайно. Имотът като инвестиция има редица силни страни и в тази статия ще разгледаме не само тях, но различните видове имоти за покупка, както и най-популярните стратегии.
Успешната инвестиция в имот не може да се уповава на случайността. Необходима е подготовка, която се изразява в това инвеститорът да има ясна стратегия, добре заложена цел и да е наясно с рисковете, пред които се изправя.
Причини да инвестирате в имот
Има няколко основни причини човек да избере имота като възможна инвестиция, вместо да купува акции, облигации, крипто или суровини.
В областта на недвижимите имоти поскъпването е увеличаването на стойността на даден имот с течение на времето. То се влияе от различни фактори, като местоположение, търсене, предлагане, икономически условия и пазарни тенденции.
На второ място идва потенциалът за изграждане на паричен поток (cash flow). Паричният поток представлява разликата между приходите от наем, генерирани от даден имот, и разходите, свързани с притежаването и поддръжката му. Едно от основните предимства на положителния паричен поток е, че той осигурява на инвеститорите стабилен поток от пасивни доходи. Това е сериозен позитив, с който не всички други инвестиционни активни групи могат да се похвалят.
Друга убедителна и съблазнителна причина да инвестираме в недвижими имоти е потенциалът за данъчни облекчения. Националната агенция по приходите – НАП, например позволява на инвеститорите да приспадат разходи, свързани със собствеността и поддръжката на имот под наем, като например лихви по ипотека, данъци върху имота, застраховки и разходи за поддръжка.
Други причини за инвестиция в имот могат да бъдат потенциалът на ливъриджа (инвестирането със заемни средства) да ни защити от инфлация, контрола и гъвкавостта която имаме над закупения актив и потенциалът за диверсификация на инвестиционния ни портфейл.
Видове инвестиции в имоти
Не всички инвестиции в имоти са еднакви, защото дали ще се закупи жилищен апартамент, земя или търговска площ, има съществена разлика.
Нека видим какви са видовете инвестиции в имоти:
- Жилищни имоти:Жилищните имоти могат да бъдат апартаменти, еднофамилни и многофамилни къщи. В България най-разпространени са апартаментите и огромен процент от инвестициите са именно в тях. Те от своя страна се разграничават на различни видове спрямо типа строителство – тухла, ЕПК, панелен блок, и спрямо обема си – едностайни, двустайни и т.н.
- Търговски имоти: Под наименованието “търговски имоти” слагаме всички имоти, които могат да се закупят с инвестиционна цел и техните наематели няма да ги ползват за живеене, а най-общо казано, за бизнес – магазини, офиси, складове и т. н. Подобни имоти имат потенциал за много добър паричен поток, но обикновено са по-рискови от жилищните имоти и се купуват предимно от опитни инвеститори.
- Земи и парцели: Покупката на земи и парцели е друг вид имотна инвестиция, която има своите особености. При нея имаме ниска поддръжка, потенциал за дългосрочно увеличаване на стойността и разнообразие от възможности. Земята може да бъде използвана както за земеделие, така и за строителство. Важно е, обаче да се има предвид, че при нея рядко се наблюдава липса на бърза възвръщаемост.
Стратегии за инвестиране в имоти
За да сме успешни в своите инвестиции в имоти, трябва ясно да знаем каква стратегия ще използваме, което ще определи и крайната ни цел.
Нека да разгледаме три от най-популярните стратегии в следващите редове.
Стратегия “Оправи и Препродай” (Fix and Flip)
При стратегията “Fix and Flip” стъпките са следните – закупува се имот, върху който се правят подобрения, след което се продава на цена, надвишаваща всички разходи по закупуването и подобренията.
Ако продажбата е успешна се получава чиста печалба, която инвеститорът прибира за себе си.
Стратегия BRRRR (Купи, реновирай, отдай под наем, рефинансирай, повтори)
Стратегията “BRRRR” позволява на амбициозните инвеститори да изградят имотни империи. Купува се първи имот, реновира се с цел да се повиши неговата стойност и се отдава под наем. Наемът започва да носи паричен поток. Инвеститорът рефинансира имота, тоест ипотекира го в банката и взима стойността му в кеш, след което купува нов имот, с който повтаря стъпките. При тази стратегия е по-важно от всякога инвеститорът да контролира нивата на дълга си, за да не фалира.
Стратегия за краткосрочни наеми
При тази стратегия инвеститорът закупува имот и го отдава на краткосрочен наем за по няколко нощувки в платформи като AirBNB и Booking.com. Целта тук е да се постигне доходност от имота, която надвишава стандартните наеми, които са с договори за по 1-2 години. Тук инвеститорът трябва да е доста активен в управлението на имота или да плати на агенция, която да управлява организирането на нощувките.
В заключение, освен ясно дефинирана стратегия, инвеститорът трябва да направи своето предварително проучване на пазара и да изчисли своята потенциална възвръщаемост чрез някои основни метрики. Консултирането с експерти като брокери, финансови консултанти и юристи може да осигури толкова значително предимство на пазара, че не би било преувеличено да се определи като задължително за всеки, който иска дългосрочен успех.
Както всяка друга инвестиция, и имотите крият своите рискове, но те могат да бъдат преодолени чрез правилната подготовка. Пазарът на имоти в България се развива изключително много за последните 30 години и все повече хора обръщат поглед към тази активна група, с цел да изградят своето богатство. А по амбициозните хора дори инвестират в имоти зад граница, където прилагат наученото и се възползват от нови възможности.
Източник на изображение: pexels.com
